不動産の相談

タクトプランニングは不動産のトータルプランナーとして、お客様の立場に立ち最適な対策方法を一緒に検討するお手伝いをさせていただきます。

費用負担ゼロで最適な不動産活用の検討

運営費は事業者様からの営業代行費で賄っているため、お客様から手数料などの費用は一切いただきません。
お客様は一切費用の負担なく、最適な不動産活用方法のご提案を受けられます。

弊社の役割

・お客様とご相談の上、必要に応じて事業者様をご紹介いたします。
・ご紹介後、条件等が合えば事業者様と直接契約を結んでいただきます。
・お客様のニーズに最適な事業者様をご紹介し、スムーズな契約締結までをサポートいたします。

価格を重視したい

少しでも高く売却したい気持ちは皆さん同じですが、
高い価格で売却しようとすれば時間がかかることを覚悟する必要があります。

高値で売却を希望されるお客様へ

少しでも高く売却したい気持ちは皆さん同じです。
しかし高値で売却しようとすると、時間がかかることを覚悟する必要があります。
タイミング良く購入希望者が見つかる場合もありますが、なかなか見つからず1年以上売却できないことも少なくありません。

管理の重要性

売却する不動産が空き家の場合、利用していなくても、売却が決まるまでは不動産の管理は欠かせません。
空き家を放置すると予期せぬトラブルが発生するリスクが高まります。
近隣住民から損害賠償を請求されることや、建物の劣化が進み、トラブルのリスクがさらに大きくなる可能性もあります。

物件が近くにあり管理ができるなら問題ありませんが、月に1度、窓を開けたり水を流したりする管理が難しい場合は、早期売却を検討することも必要になります。

管理を委託するという選択肢

「管理はできないが、時間をかけてでも高値で売却したい」という場合は、民間業者に管理を依頼する方法もあります。
依頼内容によって料金は変わりますが、安いところでは月1,000円程度からあります。管理委託を検討するのも良いでしょう。

不動産会社選びの重要性

不動産会社の中には、売却価格に関わらず手数料が3%固定のため、高値で売却したいと考える業者も少なくありません。
売却を依頼する会社を誤ると、不本意に高値で放置され、何年も売れないこともあります。

信頼できる事業者の見極め方

状況報告や売却価格の見直し提案を、頻繁に行ってくれる不動産会社や営業担当者を選ぶことが大切です。
大手企業が必ずしも有利とは限りません。ネット経由で物件情報を探す時代になり、情報量は業者も一般の方もほとんど変わりません。

大手企業の従業員は多数の案件を抱えているため、小回りが利かない場合があります。
一方で、中小企業は少人数のお客様に親身に対応し、頻繁に情報更新を行うため、最終的に良い結果につながることも多いです。

まとめ

高値での売却を重視するなら、小回りが利き、親身になって対応してくれる不動産会社や営業担当者を選ぶことが成功の鍵です。

速さを重視したい

売却までの手間や時間を減らしたい方には、買い取り業者への直接販売が効率的です

売却スピードを重視する方へ

買い取り業者への直接販売をお勧めします。
直接販売には、以下のメリットがあります。

1　手続きがシンプルで迅速
住宅ローン審査や融資手続きが不要なため、スピーディーに売却できます。

2　資金の心配が少ない
多くの業者はメイン銀行から融資枠を確保しているため、資金面での問題が少ないため確実に売却できます。

3　高値での買い取り可能性
買い取り業者はリフォーム後に再販売するのが商いのため、物件不足の時期には相場より高値で買い取ってもらえることがあります。

4　多様な買い取り業者
不動産会社、建築会社、工務店など、さまざまな業者が買い取りを行っています。
工務店ではリフォーム後に賃貸物件として運用するケースもあります。

どちらかと言えば長年継続している不動産会社の方が買取業者に強い傾向がありますが、タイミングなども大きく影響してくるので新興の不動産会社が駄目ということではありません。
不動産会社にとらわれず、他業種にも目を向け何社か声をかけ相談する事をおすすめします。

速やかに物件を売却したい方は、複数の不動産会社や建築会社に相談し、最適な売却先を見つけましょう。

賃貸物件としての運用について

不動産の運用にはさまざまな方法がありますが、最も多いのは賃貸物件としての運用です。
賃貸運用には以下のメリットと注意点があります。

賃貸運用のメリット

家賃収入の確保

月々の家賃収入が見込め、将来の年金代わりとして考えれば有効な手段です。

不動産の値上がりによる資産価値の上昇

不動産の値上がりによる売却時のキャピタルゲインが見込めます。

個人での運用も可能

時間と手間をかけられるなら、個人での運用も可能です。
真剣に取り組めれば、自由に事業を展開でき、充実した老後が期待できます。

賃貸運用の注意点

賃貸運用にはいくつかの前提と検討事項があります。

借り手の確保

借り手がいなければ、物件はただのお荷物になってしまいます。
立地を基に慎重に検討しましょう。

収益見込みの検討

家賃はどれくらい見込めるか
リフォームは必要か？リフォーム費用はどれくらいかかるか？

投資計画

初期投資を回収するにはどれくらいの期間が必要か？
利回りのシミュレーションも重要です。

賃貸運用を検討する際は、これらの要素を考慮し、綿密な事業計画を立てることが必要です。

賃貸事業を始める際のポイント

賃貸事業を運営するには、以下のポイントを考慮しましょう。

• 賃貸業者に想定できる賃料の相談が必要になります。
• 内装が必要な場合、内装業者への相談が必要になります。
• 資金調達や、事業開始後の会計処理について会計士や税理士への相談が必要になります。
• 個人で始めるのが難しい場合、不動産運用会社に一括で任せる方法もあります。
  • 手数料がかかりますが、気軽に始められ安心です。
  • 家賃保証を行う業者もあり、将来の収支計画が立てやすくなります。
  • 個人での運用が難しい場合や、不安がある場合は運用会社へ相談するのもおすすめです。

賃貸事業に興味がある方まずはご相談ください。賃貸業者や内装業者と連携し概算費用を提示いたしますので、その結果を検討材料にして今後の方針を決めていきましょう。

その他の活用方法

賃貸事業以外にも、以下の運用方法があります。

• 駐車場
• レンタルスペース
• 民泊
• 社宅・寮

など・・・

立地条件の重要性

駅近物件は、どの運用方法でも安心して始められます。
住宅街では、周囲の状況や需要を詳細に調査する必要があります。

しっかりと状況判断を行い、最も需要が見込める活用方法を検討しましょう。

資金計画と専門家のサポートについて

事業を開始するには予算や資金計画が重要です。以下のポイントを考慮しましょう。

1　資金の準備
・借り入れが必要か
・自己資金のみで対応できるか

2　専門家のサポート
・資金計画や税務について不安がある場合は、会計士や税理士への相談が必要です。
　専門家と一緒に資金計画を立てることで、事業開始の不安を解消できます。

相続物件への住み替えについて

相続された物件への住み替えを検討する方も多くいます。その際、遺品整理や家具処分が課題となります。

遺品整理や家具処分のポイント

自分で処分する

費用を抑えられますが、専門業者でないと対応できない問題が出ることもあります。

専門業者に依頼する

面倒もなく片付ける事ができ楽ですが、業者を選ぶときは実績や評判などを総合的に判断したうえで選ばなくてはいけません。
費用の安さだけで選んでしまうと、粗雑な作業や横柄な態度をとられたり、盗難、回収品の不法投棄の問題、さらには作業後に法外な追加請求をされるなどのトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

数社に見積もりを依頼し、ネットの評判などを参考に慎重に選ぶことをおすすめします。

現在のお住まいについてのサポート

現在のお住まいに関しても、最良の選択肢をご提案いたします。
売却と運用、どちらがメリットが大きいかを一緒に考え、最適な方法を見つけていきましょう。

買い替えをお考えの方

相続した不動産を売却し、その資金で別の不動産に投資する方も増えています。特に以下のようなケースが多く見られます。

都心の高額不動産の買い替え

リスク分散のため都心の高額物件を売却し、数か所のワンルームマンションなどに買い替えるケース。
（売却益が見込めるだけでなく、売却しやすいなどの理由）

不動産投資のポイント

1. 売却益の最大化
   最終的に高騰し売却益が見込める物件を選ぶことが大切です。
2. 売却しやすさの考慮
   高騰するだけでなく、売却しやすい物件を選ぶことも重要になります。

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専門業者への相談

買い替えをご検討中の方は、投資を専門とする不動産業者への相談をおすすめします。

• 都心のリースマンションを得意とする不動産業者
  （都心の再開発や、流動性の高い場所などの知識が豊富）
• 地方の不動産業者と太いパイプを持つ事業者
  （リゾート地の情報や、地方の再開発の情報に詳しい）

実質利回りの諸経費の一例

都心と地方、どちらの不動産投資が良い？

不動産投資には都心と地方の選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

地方不動産のメリットとデメリット

メリット

• 高い利回り
  物件価格が低いため、賃料とのバランスで利回りが高い傾向があります。
• 少ない予算で始められる
  初期投資額が小さく済みます。
• 大きなリターンの可能性
  将来的に大規模な開発予定があれば、資産価値が大きく上がる可能性があります。

デメリット

• 空室リスク
  地方では借り手が少なく、収入が0になるリスクがあります。
• 調査が必須
  周辺の状況（工場や学校、開発計画など）をよく見極める必要があります。

都心不動産のメリットとデメリット

メリット

• 選択肢が豊富
  物件の立地や規模など、さまざまな条件から選べます。
• 空室リスクが低い
  需要が多いため、計画的な運用がしやすいです。
• 値上がりの可能性
  開発が多いので資産価値が上昇する確率が高いです。

デメリット

• 高い購入価格
  人気エリアは物件価格が高いため、初期投資が大きくなります。
• 利回りが低い
  供給の多さから賃料を高く設定しづらいため、利回りが低くなりがちです。

まとめ

• 安定性を重視するなら
  都心の物件が適しています。
• 高い利回りと少額投資を狙うなら
  地方の物件が魅力的です。

どちらを選ぶ場合でも、綿密な調査と計画が必要です。

不動産投資で節税は出来る？

不動産投資を行うことで、節税効果を得ることができます。
具体的には、減価償却費を活用して会計上の赤字を出し、損益通算によって所得を圧縮することで税金を安くする仕組みです。

節税効果のポイント

1. 減価償却費
   不動産は時間とともに価値が減少するため、その分を経費として計上できます。
   この費用を活用し、会計上の赤字を出すことで節税が可能です。
2. 損益通算
   不動産投資で出た赤字分を、給与所得など他の所得と相殺することで、所得税や住民税を軽減できます。

注意点

• 一定の所得がある方ほど節税効果が大きくなります。
• 節税効果は、購入する不動産の種類や価格によって異なります。

まずは査定をお勧めします

不動産売却や活用を検討する際は、一度査定を行うことをおすすめします。
業務提携している不動産会社では、査定までは無償で対応しています。

査定のメリット

・資産価値の把握
　現在の不動産の資産価値を知ることで、今後の計画を立てやすくなります。

弊社経由の査定の利点

弊社を通じて査定をお申し込みいただくと、以下のメリットがあります。

安心のサポート

• ご希望に応じて、弊社が間に入りやり取りを代行します。
• しつこい営業や頻繁な連絡の心配がありません。

効率的な査定依頼

• 長期売却向け、早期売却向けなど、複数社への査定依頼が手軽にできます。
• 検討がしやすくなるため、2～3社に絞って査定を依頼することをおすすめします。

江戸川区・江東区の物件管理サービス

江戸川区および江東区の物件管理であれば、弊社が直接管理を承ります。

サービス内容

月1回、現地確認をいたします

• 物件まで出向き、外観の確認を行います。
• 確認結果を写真と所見を添えて、メール等で報告いたします。

料金と契約条件

• 月額：500円（1か月単位でのお申し込みが可能）
• 支払い方法：契約終了後、振込での後払い（最長6か月ごとの更新）
• 満足いただけなかった場合：料金はいただきません。

こんな方におすすめ

• 仕事が忙しい方
• 物件までが遠い方
• 体調が優れない方

物件管理が難しいと感じたら、ぜひご検討ください。

＊相続税の発生後、相続した財産を売却した際には所得税などの税金も発生します。
少しでも納税額を抑えるためにも特例の活用をお勧めします。

相続した不動産等の売却益にかかる税金を安くするための特例の一部

・取得費加算の特例
相続した財産を相続開始日の翌日から3年10カ月以内に売却した際、相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡所得税を軽減される特例です。

・小規模宅地特例の特例
亡くなった人が自宅として使っていた土地を、配偶者か、亡くなった方と同居していた親族が相続した場合、土地の評価額を8割引きにしますよ、という特例です。
この特例が使えるか否かで、支払う相続税が千万単位で変わることも多々あります。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
売却時期は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までと期限が定められています。

・概算取得費の特例
買い入れた時期が古いなどのため取得費が分からない場合には、売った金額の５％相当額を取得費とすることができます。

・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

特例が適用されるためには様々な要件や注意点があります。
法改正により内容が変更となる場合もありますので、都度専門家の方にご相談されることをお勧めします。

故人の遺品や家財の整理（遺品整理）、将来を見据えた家財の整理（生前整理）をご検討中の方へ。信頼できる遺品整理業者の一括見積もりを代行いたします。当社への手数料は一切かかりませんので、ご安心ください。

同時見積もりすることで、業者間で価格競争の意識が働くため料金が安くなる可能性が高まります。

当社へ一括見積を依頼するメリットとして

費用の安さだけで業者を選ぶと、作業の質が低かったり、回収品の不法投棄、作業後の追加請求などのトラブルに繋がる可能性があります。
特に不法投棄は、後々大きな問題に発展する可能性があり注意が必要です。

一括見積もりサイトは便利ですが、多くの業者に個人情報が共有され営業電話が頻繁にかかってくるというお話を耳にします。また、断りの連絡をするのも大変です。
一括見積もりサイトを利用する際は、優良サイトを見極める必要があります。

粗大ごみ回収、便利屋、買取業者、遺品整理業者など、業種は多岐にわたり得意分野も異なります。当社にご相談いただければ、お客様のご希望に最も適した業者選びをサポートいたします。

見積もりは原則として現地確認後に行い、見積もり無料、追加料金なしの業者のみをご紹介させていただいています。

ご依頼の流れ

1. まずはお気軽にご相談ください。 
2. お客様のご希望やご要望を伺い、最適な業者を選定いたします。 
3. 数社をピックアップし、お客様にご提案します。お客様ご自身で業者をお選びください。（ご希望に合う業者が見つからない場合は、お断りいただいても構いません） 
4. ご希望の業者とお客様立ち会いのもと、現地調査を行い、見積もりを作成します。（条件によっては立ち会い不要です） 
5. 見積もり内容にご納得いただけましたら、お客様と業者間で直接ご契約となります。

ご契約までは、料金は一切発生しませんのでご安心ください。